一、看開(kāi)發(fā)商是否具備合同約定的交房條件要查看開(kāi)發(fā)商出具的兩書(shū)一表，這是收房的必要條件之一。

 

具體為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》《入住計(jì)可證》。（要求看原件）目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的趨勢(shì)，問(wèn)題比較少；問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案。不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張表，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是開(kāi)發(fā)商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。如果都沒(méi)有問(wèn)題，可進(jìn)行下一步，任何一項(xiàng)有問(wèn)題，建議不要進(jìn)行收房。

 

二、要求無(wú)條件看房。

 

當(dāng)您做完第一步時(shí)，想要進(jìn)行看房時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問(wèn)題交物業(yè)慢慢維修。無(wú)論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

收房以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用（公共維修基金和、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用）為前提，開(kāi)發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)向稅務(wù)部門(mén)和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)在入住時(shí)向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開(kāi)發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商表示他是代為收取公共維修基金，則應(yīng)該出具征收單位的委托授權(quán)書(shū)（原件），即使是房管局收取維修基金時(shí)，也須向購(gòu)房者出具北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票。

 

這時(shí)候很多開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)面積漲了，要求補(bǔ)交房款，此時(shí)漲得多是公攤面積，（不管漲與不漲）都要要求開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積表》。如果有，記下，準(zhǔn)備進(jìn)行下一步。（此時(shí)不能交任何錢，原因上已說(shuō)明）如果沒(méi)有，應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商限時(shí)提供，且不能收房。

 

三、對(duì)照合同驗(yàn)收房屋質(zhì)量（包括要約合同內(nèi)容，也就是樓書(shū)和先期開(kāi)發(fā)商進(jìn)行廣告宣傳書(shū)和沙盤(pán)）請(qǐng)仔細(xì)審察《集資建房協(xié)議》中第九條，第十三條，第十四條中所列各項(xiàng)，一定要全部吻合才行，否則不予收房，（具我所知，開(kāi)發(fā)商在合同中承諾的首層電梯間為花崗巖地面，現(xiàn)在就是地磚的，僅此一項(xiàng)就可以不收房，可令他限期改正，并賠償損失）第九條中第1條“未導(dǎo)致該房屋質(zhì)量下降或使用功能減少的，甲方無(wú)需進(jìn)行補(bǔ)償”（目前就有業(yè)主家原有的非承重墻（厚9cm,可拆）被改為承重墻（厚20cm,不可拆），減少了使用面積，有的業(yè)主家，在廚房和衛(wèi)生間多了兩個(gè)大柱子，用途不清。減少了使用面積，影響了廚房和衛(wèi)生間的使用功能，類似以上情況，根據(jù)本條規(guī)則可要求開(kāi)發(fā)商賠償）綠化，在期房中，廣告樓書(shū)，宣傳彩頁(yè)，沙盤(pán)可做為要約合同。在本項(xiàng)目的要約合同中所顯示的綠化帶與目前經(jīng)過(guò)大多數(shù)的業(yè)主看完所在的小區(qū)差別太大，可以說(shuō)就沒(méi)有綠化面積，更不要談什么30％左右了。如果開(kāi)發(fā)商不給出合理的書(shū)面解釋和賠償，建議不要收房，否則您有可能一輩子住在鴿子籠里了。